[책 리뷰] 서울을 팔고 도쿄를 샀습니다 - 일본 부동산 투자 가이드

최근 엔저와 낮은 이자율로 일본 부동산에 돈이 몰려들었습니다.

미국, 홍콩 등 각국의 자산가들이 돈을 싸들고 일본을 찾아갔는데요.

일본 부동산 투자에 대해 알려줄 수 있는 책이 나왔습니다.

 

백승이라는 분이 쓴 '서울을 팔고 도쿄를 샀습니다'입니다.

 

 

 

서울을 팔고 도쿄를 샀습니다 표지

 

 

 

책은 저자의 생생한 일본 투자 경험을 배경으로 하고 있습니다.

일본 부동산 투자를 하게 된 동기부터, 임장 기록, 그리고 각종 팁까지 다양한 내용을 담고 있는데요.

일본 부동산 투자라고 하니 조금 생소하실 수도 있을 것 같습니다.

 

최근 일본 부동산 투자가 활발히 이루어진 배경과 책의 주요내용을 하나씩 살펴보겠습니다.

 

 

 

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일본 부동산 투자를 하는 이유

 

부동산에 투자하는 경우 보통 두 가지 이익을 기대하고 투자를 합니다.

하나는 '임대수익', 다른 하나는 매각 시 '매각차익'입니다.

부동산에 투자를 할 경우 어디에 중점을 두시나요?

 

상가 등 수익형 부동산은 안정적인 임대소득을 수취할 목적으로 투자를 합니다.

하지만, 주거형 부동산은 대부분 몇 년 뒤 매각차익을 기대하고 투자를 하는 경우가 많습니다.

부동산 가격대비 임대료율이 낮은 수준이기 때문입니다.

 

서울 아파트를 기준으로 했을 때, 평균 월세는 125만원, 매매가격은 12억원 정도 입니다.

임대수익률은 약 1.25%(125만원x12개월/12억원)인데요.

세금과 각종 비용 등을 제외하면 실제 수익률은 이보다도 더 낮은 수준입니다.

 

그런데 일본 부동산은 한국 부동산과 이야기가 좀 다릅니다.

일본은 버블경제 붕괴 후 30년간 장기 경기침체를 경험하면서 부동산 가격이 오르지 않고 있습니다.

현재 경제활동을 하는 대부분의 일본 사람들에게 집은 가격이 오르는 자산이 아닙니다.

 

많은 일본인들이 집을 잘 사지 않고, 여유가 있어도 임차인으로 사는 경우가 많습니다.

이러한 풍부한 임차수요와 높은 경제수준 덕분에 도쿄의 임대수익률은 서울보다 높은 편인데요.

따라서, 일본의 주거형 부동산 투자는 한국과 달리 매각차익보다 안정적인 임대수익에 초점을 두고 있습니다.

 

그런데, 외국인들이 일본 부동산을 투자할 때 기대할 수 있는 것이 두 가지가 더 있습니다.

최근에 일본 부동산 투자가 활발해진 이유인데요.

'환차익'과 '레버리지'입니다.

 

현재 원/엔 환율은 950원 내외로 낮은 수준을 유지하고 있으며, 달러당 엔도 2022년까지 매우 낮은 수준이었습니다.

그리고, 일본은 오랜기간 초저금리를 유지하면서, 대출금리가 매우 낮은 편인데요.

책에 따르면, 외국인의 경우 LTV 70%에 대출이자율 2% 정도로 자금조달이 가능하다고 합니다.

 

낮은 이자율과 높은 LTV에 기인한 레버리지 효과로 인해 한국투자자의 임대수익률은 더욱 올라갑니다.

다만, 한가지 단점은 일본의 장기 경기침체로 매각 시 매각차익은 기대하기 쉽지 않은 편인데요.

엔이 오른 시점에 매각을 한다면, 환차익을 통해서 이를 극복할 수도 있습니다.

 

 

 

(레버리지 효과에 따른 수익률 분석에 대한 포스팅은 아래 참고)

2022.12.24 - [투자의 기초/기본개념] - Levered vs Unlevered- 레버리지를 감안한 수익률 계산

Levered vs Unlevered- 레버리지를 감안한 수익률 계산

 

 

 

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주요 내용

저자도 안정적인 임대수익에 대한 기대로, 서울 부동산을 팔고 도쿄에 건물을 샀다고 하는데요.

책의 내용 중에서 부동산 시장에 대한 내용만 간단히 정리해서 알려드리겠습니다.

저자의 경험담 등은 블로그에 옮기기에는 적절치 않은 것 같고, 책을 통해 접해보시는 것이 좋을 것 같습니다.

 

 

 

• 일본인들은 지하철역에서 도보 10분 거리에 있는 곳을 통상 역세권으로 여긴다.
• 역세권 도보 10분과 도보 5분 거리 부동산의 임대료 차이는 20%에 달한다.
• 한국의 재건축, 재개발 기대와 달리 일본에서는 부동산이 오래된 것일수록 가격이 낮아진다.
• 장기 경기침체이지만 일본의 공시지가는 의외로 꾸준한 상승세를 기록하고 있다.
• 오사카 주요 3구의 공시지가는 연평균 10%씩 상승했다.
• 도쿄 23구 공시지가는 2013년 이후 연 3%, 도쿄 5구는 연 6% 올랐다.
• 2014년 이후 2020년까지 도쿄도 개발사업은 총 325개이고, 80%는 도쿄 5구에 몰려있다.
• 한국과 달리 일본의 보증금은 월세 2~3개월치에 불과하다.
• 임차인의 원상복구 의무가 매우 강해서, 원상복구에 들어가는 비용을 차감하고 보증금을 돌려준다.
• 도쿄에는 재계약료 문화가 있어서, 재계약시 1~2달치 임대료를 추가로 낸다. (다만, 오사카는 X)
• 일본의 중개사 수수료는 3%로 한국에 비해서 매우 높은 편이다.
• 일본에서는 단독주택에 거주하지 않는 이상, 거주민들도 대부분 주차비를 내야 한다.
• 주차비, 자판기 임대 수입 등을 통해 부가적인 수입창출이 가능하다.

 

 

 

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해외 부동산 투자는 아직 많은 분들에게 낯선 분야일지도 모르겠습니다.

하지만, 몇년 전부터 한국사람들이 미국 등 해외 주식 투자를 활발히 하고 있는데요.

해외 부동산에도 꾸준히 관심을 가지면, 추후에 좋은 기회가 왔을 때 기회를 잡으실 수 있을 것 같습니다.